עופר כהן

לאחרונה אנו עדים למקרים רבים בהם מתבצעות עבירות בניה, הן במגזר העסקי והן במגזר הפרטי. במגזר העסקי מתבצעות עבירות אלו, בין היתר, בשימוש ספציפי בשטח מסוים בניגוד להיתר. לדוגמא, שטח בנוי אשר בו נעשה שימוש מסחרי בפועל, כאשר ההיתר הינו לתעשיה. במגזר הפרטי אנו עדים לעבירות בניה כגון פיצול דירות ותוספות בניה אשר נערכו ללא היתר. סעיף 219 לחוק התכנון והבניה (התשכ"ה, 1965) קובע, כי משהורשע אדם בביצוע עבירת בניה ללא היתר או בסטייה מהיתר קיים, רשאי בית המשפט להטיל עליו, בנוסף לקנסות הקבועים בחוק, גם קנס בגין הרווחים שהפיק מהבניה הבלתי חוקית, באופן הבא : א. בעבירה שעניינה בניה בלא היתר - "כפל שוויו של המבנה או של התוספת למבנה שהוקמו ללא היתר". ב. בעבירה שעניינה בניה בסטייה מהיתר או מתכנית או מהוראה אחרת - "כפל ההפרש בין שווי המבנה או התוספת למבנה כפי שהוקמו לבין שווים כפי שהיה אילו הוקמו בהתאם להיתר, לתכנית או להוראה האחרת." עד כה נעשה שימוש מועט בהוראות חוק זה, בעיקר בשל העדר כללי שמאות מוסדרים לעניין חישוב שווי המבנה. בהעדר כללים אחידים חושב שווי המבנה בצורות שונות כך שנוצרו מחלוקות ופסקי דין שונים בעניין. לאחרונה גיבש השמאי הממשלתי קווים מנחים לעריכת שומות לצורך קביעת קנסות בגין עבירות בניה. מטרת קווים מנחים אלו הינה הגברת האכיפה של הרשויות המקומיות מול עברייני הבניה, ויצירת כללים אחידים לביצוע שומות מקרקעין למטרה זו. להלן חלק מעקרונות השומה, כפי שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי : - השומה תיערך לשווי הנכס כבנוי ובהתאם לרמת הפיתוח במועד הקובע לשומה. שווי הנכס יכלול את מרכיבי הקרקע, הבניה והרווח היזמי. - השומה תיערך לשווי השוק של נכס בהתעלם מהעובדה כי בוצעה בו עבירה. לא תחושב הפחתה בגין היות הנכס בנוי שלא כדין. - השומה תכלול גם חלקים בנכס שאינם בנויים, ככל שהם משרתים את החלק הבלתי חוקי (כגון חצר, בריכה, שימוש בגג וכיוצא באלה). מהכללים לעיל ניתן לראות כי "שווי המבנה" יכלול את כל המרכיבים (קרקע, בניה, רווח יזמי). להלן דוגמאות לחישוב גובה הקנס: דוגמא א' נכס בשטח של 200 מ"ר באזור תעשייה המיועד עפ"י היתר הבניה ועפ"י התב"ע לתעשייה, אך בפועל משמש למסחר. תחשיב גובה הקנס שווי מ"ר לתעשייה  - 4,000 ₪  שווי מ"ר למסחר    - 7,000 ₪  פער שווי למ"ר      - 3,000 ₪           X שטח המבנה        - 200 מ"ר סה"כ גובה הפער  - 600,000 ₪  גובה הקנס (כפל שווי) 1,200,000 ₪ דוגמא ב' דירה בת 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר פוצלה ל - 2 דירות בנות 2 חדרים בשטח של 50 מ"ר כל אחת. תחשיב גובה הקנס שווי דירה בת 4 חדרים  - 1,800,000 ₪  שווי 2 דירות בנות 2 חדרים  - 2,000,000 ₪ (2 כפול 1,000,000  ₪ / לדירה). פער השווי   - 200,000 ₪  גובה הקנס (כפל שווי)  - 400,000 ₪