חיוב ארנונה לתעשיה ומלאכה בתעריף משרדים

בשנים האחרונות נפוצה תופעה בקרב מספר רשויות מקומיות במסגרתה בתי עסק המשמשים לתעשיה או מלאכה פוצלו על ידי הרשות המקומית לצורך חיוב הארנונה בין החלק שבו נעשית הפעילות התעשייתית, הייצורית של העסק לבין חלק אחר המשמש למשרדים של העסק שבו יושבות בדרך כלל מחלקות השיווק, המכירה והנהלת חשבונות או כל פעילות אחרת המשרתת את העסק אך אינה בגדר פעילות תעשייתית כשלעצמה.

דומה כי שני פסקי דין שניתנו לאחרונה על ידי בית המשפט לענינים מינהליים, כנגד עירית פתח תקוה, שמו בלם מפני התופעה האמורה ונותנים תקווה לבעלי עסקים שגם אלמלא התחכמויותיהם של מנהלי הארנונה ברשויות המקומיות להגדיל את קופת העיריה, על ידי קביעת תעריפים שונים ומשונים במטרה לעקוף את חוקי ההקפאה, נאנקים תחת חיובי ארנונה גבוהים.

בעתמ (מרכז) 32686-03-13‏ ‏קונטאל אוטומציה ובקרה בע"מ נ' עיריית פתח תקווה נדון תת-סיווג "משרדים במפעלי תעשייה" שחרגו מהתעריף המרבי שנקבע בתקנות הסדרים במשק המדינה (ארנונה כללית ברשויות המקומיות), לנכסים המשמשים לתעשייה.

בית המשפט קבע כי רשות מקומיות רשאית לקבוע תתי סיווג לסיווגים המופיעים בתקנות 6 ו-7 לתקנות ההסדרים, אך התעריפים שייקבעו בצד תתי הסיווג יוגבלו ע"י תעריפי המינימום והמקסימום שנקבעו לסיווג הראשי ובעניננו לפי סיווג של "תעשייה". במבנה תעשייה שבו משרדים שאינם חלק אינטגרלי מתהליך תעשייתי, ניתן יהיה להחיל על המשרדים תעריף שנגזר מהתעריף המרבי של הסיווג "משרדים", וכאשר המשרדים הם חלק אינטגרלי מתהליך תעשייתי, יהיה התעריף המוטל עליהם מוגבל ע"י התעריף המרבי של הסיווג "תעשייה". במקרה שנדון בפסה"ד נקבע כי אין מדובר בנכס רב-תכליתי והקביעה כי 50 מ"ר הראשונים של המשרדים יחויבו לפי תעריף "תעשייה" ויתרת השטח – לפי תעריף הגבוה מהתעריף המרבי לסיווג "תעשייה" – אינה מתיישבת עם הוראות תקנות ההסדרים.

בית המשפט קבע כי ההיררכיה הנורמטיבית בענייננו היא בגדר מושכלות יסוד. בהתאם לסעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים", וגם: "החוק"), תטיל רשות מקומית בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין, והארנונה תחושב בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו. סעיף 8(ב) לחוק קובע כי השרים יקבעו בתקנות, בין היתר, את סוגי הנכסים. בהתאם לסעיף 9(א) לחוק, יותקנו תקנות הקובעות סכומים מזעריים וסכומים מרביים לארנונה הכללית אשר יטילו הרשויות המקומיות. תקנות ההסדרים קבעו בענייננו כי הסכום המרבי לסיווג "תעשייה" הוא 133.10 ₪ למ"ר, והסכום המרבי לסיווג "משרד, שירותים ומסחר" הוא 308.84 ₪ למ"ר (תעריפי שנת 2007). צווי הארנונה של הרשויות המקומיות כפופים להוראות אלה, ואין הם יכולים לחרוג מהקבוע בהן.

בין היתר, המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה האם הנכס שבו מדובר הינו נכס רב תכליתי שבו לפי הפסיקה ניתן להפריד ולחייב כל חלק בגין התכלית שאותה הוא משרת או בנכס שבו קיימת תכלית אחת (בעניננו תעשייה) וכי חלק המשרדים הינו בבחינת "טפל ההולך אחר העיקר". בנוסף טענה העיריה כי הלכת "הטפל ההולך אחר העיקר" חלה רק כשמדובר במספר שימושים שנעשים בערבוביה בנכס אחד, וכשלא ניתן להפריד בין השימושים.

בית המשפט קבע כי הדיון בשאלה אימתי יוכרז נכס כרב-תכליתי ומתי ייקבע שהטפל הולך אחר העיקר יוצא מנקודת הנחה של שימושים שונים שנעשים ביחידות שטח סמוכות, ולא של שימושים שונים שמבוצעים בערבוביה בנכס אחד. קיימות דוגמאות רבות בפסיקה למקרים שבהם ניתן היה אמנם להפריד פיסית בין השימושים, אך מדובר היה בשימושים שמתקיימים בעניינם מבחני הזיקה וההכרחיים, ולכן נקבע שהטפל הולך אחר העיקר ושאין לפצלם לצורך הסיווג (ראו למשל בר"ם 7786/12 סופר פארם ישראל בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה [פורסם בנבו] (11.12.12); בר"ם 9205/05 מנהל הארנונה – עיריית טבריה נ' היפר שוק 1991 בע"מ [פורסם בנבו] (14.11.06); בר"ם 1715/05 מגנזי נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה [פורסם בנבו] (4.4.05).

בית המשפט הסתמך על פסה"ד של בהימ"ש העליון בענין (ע"א 7975/98 אחוזת ראשונים רובינשטיין שותפות רשומה נ' עירית ראשון לציון [פורסם בנבו] (9.2.03), פסקה 9, שם נקבע כי:

"השאלה היא, אם כן, מתי נאמר כי ביחידות שטח סמוכות נעשה שימוש שונה בכל אחת מהן, המצדיק סיווג נפרד, ומתי נאמר שגם אם בכל אחד מיחידות אלה מתרחשת אמנם פעילות שונה, משולבות פעילויות אלה זו בזו ותכליתן אחת ועל כן אין מקום לפצלן לצורך הסיווג. לעניין זה הוצעו מספר מבחנים..."

לענין זה נקבעו בפסיקה (אחוזת ראשונים ועוד) שני מבחנים עיקריים: א. מבחן הזיקה בין היחידות השונות ו-ב. מבחן ההכרחיות, שלפיו יש לשאול האם השימוש בחלק הספציפי הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו.

לאור האמור קבע בית המשפט כי:

 "נראה כי הפעילות הנעשית בחדרים אלה היא בזיקה לפעילות הייצור, והכרחית עבורה, ככל שמדובר בחדר ישיבות, חדר הדרכה, חדר ניהול פרויקטים, חדר הנהלת חשבונות, עמדת מזכירות, חדרים המשמשים את מנהלי העותרת, חדר תמיכה טכנית, מחסן ארכיון ותיקייה. ודאי שבנכס שמתבצעת בו פעילות ייצור קיים גם צורך במטבחון ובחדר אוכל. לבסוף יצוין שוב כי פרוטוקול הסיור אינו מותיר עוד ספק שמא מדובר במשרדים עצמאיים (כגון משרד עורכי דין או משרד רואי חשבון) השוכר חדרים בנכס העותרת. המסקנה אפוא היא כי אין מדובר בענייננו בנכס רב-תכליתי.

 לפסקי דין רלוונטיים לענייננו, ראו עמ"נ (מרכז) 38160-04-13 מנהל הארנונה בעיריית ראשון לציון נ' עופר שערים אוטומטיים בע"מ, [פורסם בנבו] מיום 18.12.13; עמ"נ (מרכז) 15927-06-12 מנהל הארנונה של עיריית פתח תקווה נ' אי.אם.סי קומפיוטר סטורג' סיסטם, [פורסם בנבו] מיום 17.7.13."

לאור האמור, דן בית המשפט בחוקיותו של תת הסיווג למשרדים שמופיע בצו הארנונה של העיריה תחת הסיווג הראשי של תעשייה:

"לאחר בחינת הנסיבות הספציפיות של העותרת, אפנה עתה לדון בסעיף 3.4.3.1 לצו הארנונה של עיריית פתח תקווה [כלומר- כ"משרדים במבני תעשייה" – הח"מ]. כפי שצוין לעיל, תקנות 6 ו-7 לתקנות ההסדרים קובעות סיווגים (13 במספר), וכן קובעות הן תעריפי מינימום ומקסימום לסיווגים אלה. התקנות מכירות במונח "תת-סיווג", המוגדר כך: "סיווג משנה של סוג נכס, לרבות בשל מקומו" (תקנה 1). כשם שהסיווג מוגבל על ידי תעריפי מינימום ומקסימום, כך גם תתי הסיווג מוגבלים על ידי תעריפים אלה. קרי, רשות מקומיות רשאית לקבוע תתי סיווג לסיווגים המופיעים בתקנות 6 ו-7, אך התעריפים שייקבעו בצד תתי הסיווג יוגבלו על ידי תעריפי המינימום והמקסימום שנקבעו לסיווג הראשי." [ההדגשה הוספה ע"י הח"מ]

עוד קבע בית המשפט כי:

"המשיבה טענה כי צו הארנונה קובע בענייננו שבנכס רב-תכליתי המשמש מספר תכליות וניתן להפריד בין התכליות השונות, יהיה לכל חלק בעל תכלית נפרדת תעריף משלו. ואולם, לא כך נקבע בסעיף הרלוונטי לענייננו. סעיף 3.4.3.1 חוסה תחת סעיף 3.4 שכותרתו "תעשייה – לרבות מפעלי בניה, בתי מלאכה, בתי ייצור...", דהיינו – סיווג ראשי תעשייה. סעיף 3.4.3 כותרתו "משרדים במבני תעשייה ומלאכה" ובסעיף 3.4.3.1 מופיעה ההגדרה של "משרדים". סעיף 3.4.3.1 נוקב מספר דוגמאות למשרדים במבני תעשייה ומלאכה: "חדרי שרטוט, מנהלה, חדרי מהנדס, ארכיון, [חדרי] עיצוב, חדרי המתנה וכדומה". דוגמאות אלה מלמדות כי אין מדובר במשרדים עצמאיים ומנותקים אשר מחזיקים בחדרים במבני תעשייה, אלא במשרדים הקשורים בפעילות הייצור המתבצעת בנכס. משרדים כגון אלה אינם מהווים חלק נפרד במבנה רב-תכליתי, והסיווג הראשי שהם משויכים אליו הוא סיווג "תעשייה" ולא סיווג "משרדים". בהתאם, גם תעריפי המינימום והמקסימום אשר יחולו על משרדים כדוגמת המשרדים המפורטים בסעיף זה - יהיו תעריפי המינימום והמקסימום הרלוונטיים לסיווג "תעשייה" ולא לסיווג "משרדים"."

לאור האמור, ביטל בית המשפט את חוקיותו של תת הסיווג של משרדים בתעשייה. על הלכה זו חזר בית המשפט בפס"ד שניתן זמן קצר לאחר מכן בענין עת"מ 51230-12-13 מוסך דב בע"מ נ' עיריית פתח-תקווה. התוצאה היתה אפוא כי על העיריה לחייב את העותרת בגין משרדיה נושא עתירה זו בתעריף שלא יעלה על תעריף "תעשייה" (סעיף 2.4.1 לצו הארנונה), ותתאים את סעיף 3.4.3.1 בצו הארנונה – לעקרונות פסק דין זה.

לסיכום, במצב שבו בעסק מסוג של תעשייה ומלאכה קיימים חלקים המשמשים לצרכים משרדיים של העסק חלה ההלכה של "טפל ההולך אחר העיקר" בהתקיים שני מבחנים מצטברים: א. מבחן הזיקה בין היחידות השונות כלומר שלא מדובר במצב שבו כל חלק משרת תכלית אחרת ובמילים אחרות נכס "רב תכליתי" ו-ב. מבחן ההכרחיות, שלפיו יש לשאול האם השימוש בחלק הספציפי הכרחי למהות הארגון העיקרי בנכס ולמימוש תכליתו. לענין זה אין דרישה כי שני החלקים ישמשו "בערבוביה" וגם אם קיימת הפרדה פיסית בין שני החלקים הנמצאים בסמיכות עדיין תחול הלכת "הטפל הלוך אחר העיקר" לענין קביעת הסיווג. 

 לאור האמור מומלץ לבעלי עסקים במגזר התעשייה והמלאכה לבדוק היטב את חיובי הארנונה ולבחון את חוקיותם.  

 

הירשם לניוזלטר של BDO זיו האפט

 

צור קשר

טלפון: 077-8983350, 077-8983345, 077-8983395

פקס: 077-8983380

מייל: office@ofekmuni.co.il

Please fill out the following form to access the download.