חוק פינוי-בינוי: סקירה כללית ומודל לבחינת כדאיות

חוק פינוי בינוי - 1965 (*1)

חוק פינוי ובינוי – 1965 נחקק כחלק ממדיניות התחדשות עירונית כפתרון לבעיות הנגררות בעקבות תהליך הפרבור. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, לאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר ולשפר את תדמית העיר. 

כיום קיימים שלושה מסלולי התחדשות עירונית, מתוכם שניים מיועדים לרשויות המקומיות ומסלול אחד מיועד ליזמים פרטיים. המסלול הרלוונטי אליו נתייחס הינו מסלול המיסוי המיועד ליזמים פרטיים.

מסלול המיסוי ליזמים

מסלול המיסוי פועל מתוקף חוק מיסוי מקרקעין. במיזם זה, רוכש היזם זכות לבנות על מקרקעין מיושבים. היזם מתחייב לפנות את הדיירים המתגוררים במתחם, להרוס את המבנים הקיימים ולבנות במקומם מבנים אחרים, בד"כ בצפיפות רבה יותר ובאיכות בנייה גבוהה יותר, אותם הוא יכול לשווק ולמכור. הדיירים, בתמורה להתפנותם ווויתורם על דירותיהם ליזם, מקבלים דירות מגורים בבניינים החדשים שייבנו במתחם או מחוץ למתחם, או תמורה אחרת, כפי שיוסכם בינם לבין היזם. מטרת החוק היא לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית באמצעות השוק הפרטי. 

במסגרת מסלול המיסוי, רשאים יזמים / בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי או עיבוי, במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה (במהלך תוקפה) הטבות הנוגעות לעסקות המבוצעות על ידי הדיירים המפוּנים במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה, וכן היא מאפשרת את דחיית המועד הקובע את חבות המס. 

חוק פינוי בינוי (פיצויים) - 2006 (*2)

חוק פינוי ובינוי (פיצויים) מנסה להתמודד עם אחת הבעיות שהיו בחוק פינוי ובינוי התשכ"ה – 1965, לפיו נדרש אישור מכל הדיירים במבנה המגורים המיועד לפינוי לצורך המיזם. חוק פינוי ובינוי (פיצויים) חל על בתים משותפים המצויים על שטח שהממשלה הכריזה עליו כמתחם פינוי בינוי.

על פי החוק החדש, בכדי להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי יש צורך ברוב מיוחס של 80% מבעלי הדירות, היכן שיש 5 דירות או יותר, ורוב של 75% לבניין עם 4 דירות. דייר שיסרב להתפנות, למרות שניתן רוב מיוחס כמוגדר בחוק, יישא בחלק מנזקם של בעלי הדירות. הפיצוי ייגזר מגובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות המסכימים לעסקת פינוי בינוי, כושר פירעונו של בעל הדירה המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה. 

מטרת החוק החדש

עד צאת החוק, אחת הסיבות בגינן פרויקטים רבים של פינוי בינוי לא יצאו לפועל הייתה סרבנותם של אחד או יותר מבעלי הדירות בבניין להתפנות. במצב בו כל הדיירים חותמים על אישור פינוי, הייתה הצדקה כלכלית (אם כי לא מוסרית) לדייר אחד לסרב. במצב זה כוח המיקוח שלו רב, כיוון שכל שאר הדיירים כבר הסכימו לפנות את דירתם תמורת דירה חלופית, והיזם, האחראי על הפרויקט, נתון לסחטנות מצד אותו דייר, הרוצה להשיג עסקה טובה יותר מזו שהוצעה לכלל הדיירים. כיוון שנותר רק דייר אחד שלא הסכים להצעת הפינוי, היזם עשוי להיכנע לסחטנות של הדייר, ולתת לו דירה נוספת או סכום כספי העולה על מה שהוצע לשאר הדיירים רק בכדי להשלים את הליך הפינוי.

על פי החוק, סירוב מצד דייר לא ייחשב בלתי סביר, אם העסקה אינה כדאית כלכלית למתפנה או כאשר הדייר המתפנה אינו מקבל מגורים חלופיים ובטוחות הולמות, או אם קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן.

א. היבטי מיסוי בפרויקטים של פינוי בינוי

מיסוי היזם בעת פרויקט של פינוי בינוי יעשה בהתאם לסעיף 18ב לפקודת מס הכנסה, קרי, היזם ממוסה על הרווח ממכירת הדירות בעת סיום הפרויקט ומסירת הדירות. 

כמו כן, במסגרת פרויקט של פינוי בינוי זכאי היזם להטבות נוספות, כגון:

• פטור מתשלום דמי היתר, בתנאים מסוימים (*3)
• סיוע כספי של משרד הבינוי והשיכון בהכנת התב"ע (תכניות בניין ועיר) הנעשית ע"י החברות המנהלות
• פטור מהיטל השבחה, בגין השבחה של מגורים ביישוב או בחלק ממנו - מותנה בהסכמת הרשות המקומית (*4). רוב הרשויות אינן מוכנות לוותר על היטל ההשבחה, למעט רשויות בהן ערכי הקרקע נמוכים יחסית.

ב. התפתחויות אחרונות בתחום

מועצת מקרקעי ישראל אישרה תכנית (*5) שמטרתה להוציא לפועל פרויקטים של פינוי בינוי, שנחשבו עד היום לבלתי כלכליים, ואגב כך, להגדיל באלפי יחידות דיור את היצע הדירות באזורי הביקוש במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית.

על פי התכנית החדשה, המדינה תאפשר לבצע תהליך של בינוי פינוי (במקום פינוי בינוי). כלומר, ראשית תתבצע בהדרגה בנייה של הדירות החדשות על שטחים פנויים סמוכים שהמדינה תקצה לטובת הפרויקט והעברת הדיירים המפונים ישירות אל הבניין החדש - ללא צורך במעבר לשכירות לתקופה של שנתיים-שלוש. רק לאחר מכן, יתבצעו הפינוי וההריסה של המבנים הישנים – מה שמאפשר ביטחון לדיירים עד לסיום בניית דירותיהם החדשות. לאחר סיום הפרויקט יתבצעו חילופי מגרשים, כאשר היזם ישיב מגרש פנוי אחר למנהל מקרקעי ישראל בהליך שיהיה פטור ממכרז.

ג.  מודל ביצוע פרויקט של פינוי בינוי

במסגרת הכנת המודל בדקנו מהו היחס בין כמות הדירות המפונות לבין כמות הדירות שניתן לבנות בפרויקט פינוי בינוי אשר יביא לשיעור רווח של 15% ליזם. זאת, לאור התנאים הכלכליים השוררים במשק במועד כתיבת שורות אלו ובהתאם להוראות החוק. 

הערכתנו היא כי אם שיעור הרווח נמוך מ-15% היזם לא ירצה להיכנס לפרויקט. ביצענו את הבדיקה תחת מספר הנחות שונות למחיר הדירה - 1,200 אלפי ש"ח, 1,500 אלפי ש"ח ו-1,800 אלפי ש"ח. התשואה המתקבלת הינה במצב הקיים כיום, בו מכירת הדירות חזרה לדיירים המפונים במסגרת פינוי בינוי פטורה ממע"מ.

הנחות המודל הינן כדלהלן:

• מספר הדירות המפונות הינו 50 דירות  
• משך בניית הפרויקט הינו שנתיים
• במהלך תקופה זו על היזם לשאת בעלות שכירות דירה חלופית לבעלי הדירות, בעלות חודשית של 5.5 אלף ש"ח לדירה מפונה. עלויות השכירות מתפלגות באופן אחיד.
• גודל דירה נבנית הינו 100 מטר
• עלות היטלי פיתוח של 100 אלף ש"ח ליח"ד
• עלות בנייה של 4,000 ש"ח למ"ר ליח"ד
• עלויות תכנון וייעוץ, הנהלה וכלליות, ניהול פיקוח ותקורה, ובצ"מ, מהוות 5% מעלות הבנייה
• עלויות שיווק ופרסום מהוות 2% מעלות הבנייה
• הוצאות תפעוליות שנתיות של 750 אלפי ש"ח
• הכנסות ממכירת הדירות מתפלגות 30% בשנה הראשונה ו-70% בשנה השנייה
• עלויות הבנייה מתפלגות כך ש-60% מן ההוצאות הינן בשנה הראשונה ו-40% הינן בשנה השנייה

מס הכנסה משולם על הרווח מן הפרויקט עם מסירת הדירות בתום השנתיים וזה בהתאם לסעיף 1ב' לפקודת מס הכנסה

ג. מודל ביצוע פרויקט של פינוי בינוי

במסגרת הכנת המודל בדקנו מהו היחס בין כמות הדירות המפונות לבין כמות הדירות שניתן לבנות בפרויקט אשר יביא לשיעור רווח של 15% ליזם, וזאת לאור התנאים הכלכליים השוררים במשק במועד כתיבת שורות אלו ובהתאם להוראות החוק. 
הערכתנו היא כי כאשר שיעור הרווח הינו נמוך מ-15% היזם לא ירצה להיכנס לפרויקט. 
ביצענו את הבדיקה תחת מספר הנחות שונות למחיר הדירה. 1,200 אלפי ש"ח, 1,500 אלפי ש"ח ו-1,800 אלפי ש"ח. התשואה המתקבלת הינה במצב הקיים כיום בו מכירת הדירות חזרה לדיירים המפונים פטורה ממע"מ.

הנחות המודל הינן כדלהלן:

• מספר הדירות המפונות הינו 50 דירות.  
• משך בניית הפרויקט הינו שנתיים.
• במהלך תקופה זו על היזם לשאת בעלות שכירות דירה חלופית לבעלי הדירות בעלות חודשית של 5.5 אלפי ש"ח לדירה מפונה. עלויות השכירות מתפלגות באופן אחיד.
• גודל דירה נבנית הינו 100 מטר. 
• עלות היטלי פיתוח של 100 אלף ש"ח ליח"ד
• עלות בנייה של 4,000 ש"ח למ"ר ליח"ד. 
• עלויות תכנון וייעוץ, הנהלה וכלליות, ניהול פיקוח ותקורה, ובצ"מ מהוות 5% מעלות הבנייה.
• עלויות שיווק ופרסום מהוות 2% מעלות הבנייה.
• הוצאות תפעוליות שנתיות של 750 אלפי ש"ח. 
• הכנסות ממכירת הדירות מתפלגות 30% בשנה הראשונה ו-70% בשנה השנייה. 
• עלויות הבנייה מתפלגות כך ש-60% מן ההוצאות הינן בשנה הראשונה ו-40% הינן בשנה השנייה. 
• מס הכנסה משולם על הרווח מן הפרויקט עם מסירת הדירות בתום השנתיים וזה בהתאם לסעיף 18ב' לפקודת מס הכנסה. 

תוצאות המודל תחת הנחה כי מחיר מכירת דירה הינו 1,800 אלפי ש"ח 
להלן טבלה המסכמת את תוצאות המודל ואת היחס של פינוי בינוי המביא לשיעור רווח של 15%:

כפי שניתן לראות בטבלה לעיל, כאשר יחס הפינוי בינוי עומד על 2.1 אזי שיעור הרווח של הפרויקט הינו 15%. כלומר, כאשר יחס זה הינו גבוה מ-2.1, שיעור הרווח הינו גבוה מ-15%.

תוצאות המודל תחת הנחה כי מחיר מכירת דירה הינו 1,500 אלפי ש"ח
על פי תוצאות המודל, היחס של פינוי בינוי שמוביל לרווח בשיעור 15%:

כפי שניתן לראות בטבלה, כאשר יחס הפינוי בינוי עומד על 2.5 אזי שיעור הרווח של הפרויקט הינו 15%. כלומר כאשר יחס זה הינו גבוה מ-2.5 שיעור הרווח הינו גבוה מ-15%.

תוצאות המודל תחת הנחה כי מחיר מכירת דירה הינו 1,200 אלפי ש"ח
בטבלה לפניכם, תוצאות המודל ליחס פינוי בינוי שמביא ל-15% בשיעור הרווח:

כמופיע בטבלה, כאשר יחס הפינוי בינוי עומד על 3.5 אזי שיעור הרווח של הפרויקט הינו 15%. כלומר כאשר יחס זה הינו גבוה מ-3.5 שיעור הרווח הינו גבוה מ-15%.
 

מודל יחס פינוי בינוי 1:3 ו- 1:4

תחת הנחות העלויות לעיל ותחת ההנחה כי מחיר המכירה של דירה הינו 1,400 אלפי ש"ח, בדקנו גם מהו שיעור הרווח המתקבל תחת יחסי פינוי בינוי של 1:3 ו- 1:4.

להלן תוצאות המודל ושיעור הרווח המתקבל ביחס פינוי בינוי 1:3:

*1 חוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, תשכ"ה-1965
*2 חוק פינוי ובינוי (פיצויים), תשס"ו-2006  
*3 החלטת מינהל מקרקעי ישראל מס' 998 מיום 4.3.2004.
*4 מתוך: בהתאם להוראת סעיף 19 (ב)[2] לתוספת השלישית (סעיף 196 (א)) לחוק פינוי ובינוי – 1965.
*5 החלטות מועצת מקרקעי ישראל (תאריך פרסום: 29/10/2012)