מצוקת ענף הבנייה למגורים והנסיונות לפתור אותה

 

רקע כללי - משקל ענף הבנייה בתוצר

ענף הבנייה והתשתיות מורכב משלוש קבוצות מרכזיות: בנייה למגורים, בנייה שלא למגורים (הכוללת נדל"ן מניב, שטחי מסחר, מבני ציבור ועוד) ותשתיות. בשנת 2013 היקף ההשקעות השנתי בישראל היה כ-108.1 מיליארד ש"ח, המהווים כ-10% מהתמ"ג. זוהי עלייה ריאלית של כ-8.3% לעומת שנת 2012. בהשקעות בבנייה באופן ספציפי, חלה עליה ריאלית של כ- 4% למגורים, וכ-13% בבנייה שלא למגורים. 

בשנים האחרונות, היקף ההשקעות שנעשו בתוך ענף הבנייה נמצא במגמת עלייה, וכך גם אחוז ההשקעות בבנייה מתוך התמ"ג. כ-300 אלף משקי בית בישראל מתפרנסים מענף הבינוי ומהתעשיות הנלוות שלו, כאשר 200,000 מתוכם מועסקים ישירות בענף הבנייה.

סה"כ התחלות בנייה
בנייה למגורים כוללת את כל ענף הבנייה למטרות מגורים על קרקע פרטית וציבורית, ע"י קבלנים ובבנייה עצמית. בנייה שלא למגורים כוללת בנייה למגזר הממשלתי והעסקי, כגון מפעלים, משרדים, בתי חולים, בתי ספר וגני ילדים, מבני ציבור, בנייה למסחר ומשרדים ועוד. בשנת 2013 חלה עלייה של 4.7% בשטח הכולל של התחלות הבנייה: התחלות הבנייה למגורים עלו ב-5.6%, ואילו התחלות הבנייה שלא למגורים עלו ב2.4%.
 

מועסקים בענף
בתוך ענף הבנייה כולו עסקו בשנת 2013 כ-200 אלף עובדים מתוכם כ-166 אלף מועסקים ישראלים, כ-30 אלף עובדי שטחים וכ-5,000 אלף עובדים זרים.

אשראי
האשראי הבנקאי של ענף הבנייה והנדל"ן עמד בשנת 2013 על כ-240 מיליארדי ש"ח , מתוכם כ-160 מיליארדי ש"ח בשני הבנקים הגדולים - בחלקים כמעט שווים. סכום זה מהווה 18.6% מהאשראי הכולל של הבנקים. להלן תיאור התפלגות סוגי האשראי הבנקאי בענף.

מהגרף ניתן לראות שכשליש מהאשראי אינו שייך ישירות לענף הבנייה, אלא לענף הנדל"ן (מסחר ותיווך בנכסי נדל"ן, השכרה, ניהול ואחזקה). הבנייה למגורים לעומת זאת, מנצלת כשליש נוסף מעוגת האשראי של ענף הבנייה – כאשר ערבויות חוק המכר לבדן מהוות כמעט 20% ממנו. לבסוף, ענף התשתיות מנצל כ-7% מהאשראי הענפי.

מדדי מחירים

מדד תשומות הבנייה למגורים המשיך לגדול בשנת 2013, אם כי בקצב איטי יותר מאשר בשנים הקודמות: בשנת 2013 הוא עלה ב-1.4%, לעומת גידול שנתי של 3.3% בשנת 2012, וגידול של 3.8% בשנת 2011.

מדד מחירי התשומות בסלילה וגישור עלה בצורה מתונה הרבה יותר בשנת 2013 מאשר בשתי השנים שקדמו לה – עם עליה שנתית של 1% בשנת 2013 למול 7.7% בשנת 2012  ו-7.9% בשנת 2011. לעומתם, מדד התשומות בבנייה למסחר ומשרדים הוא מדד חדש יחסית בתוך מדדי ענף הבנייה, הנמדד רק החל משנת 2012: בשנת 2012 עלה המדד ב-1.9% ובשנת 2013 נותר המדד ללא שינוי, בעיקר בשל משקל הרכיבים הנרכשים בדולר.
 

בנייה למגורים – פרטים נבחרים
 

התחלות וגמר בנייה

בשנת 2013 חלה עליה של כ-3.4% בהתחלות הבנייה - מכ-42.9 אלפי דירות בשנת 2012 לכ-44.3 אלפי דירות. כמו כן, חל גידול של 11.8% בגמר הבנייה למגורים כפועל יצוא של התחלות הבנייה שחלו שנתיים ויותר קודם לכן.
 

מצוקת הדיור

בשנים האחרונות מתאפיין ענף הבנייה למגורים נמוך ביחס לביקושים, ובמחירים גבוהים אשר הולכים ומאמירים; לפיכך, מתקשה חלק ניכר ממקימי המשפחות וצעירי מעמד הביניים בישראל לרכוש דירה. למרות הגידול בגמר הבנייה, הפער המצטבר בין גמר בנייה לבין מספר משקי הבית החדשים שהצטרפו לשוק מבקשי הדיור גדל בשנת 2013 בכ-3,655 יח"ד (מכ-110.4 אלפי יח"ד בדצמבר 2012 לכ-114 אלפי יח"ד בדצמבר 2013). המגמה ארוכת הטווח בין השנים 2002 ועד 2013 מצביעה על יחס מספר דירות בגמר בנייה למשקי בית שהולך ופוחת, כאשר הגירעון המצטבר הוא בין הגורמים לעליית מחירי הדיור בישראל.

היציבות בשכר הריאלי והעלייה הריאלית במחירי הדירות, מביאים לכך שמספר המשכורות הנדרשות על מנת לרכוש דירה הולך ועולה. מספר המשכורות לרכישת דירה בישראל הינו גבוה בהשוואה לתקופות אחרות, ונמצא במגמת עלייה בשנים האחרונות. בשנת 2013 עומד מספר המשכורות (משכורת ישראלית ממוצעת) הנדרש לרכישות דירה על כ-134, לעומת כ-127 בשנת 2012 (ולעומת כ-96 משכורות בשנת 2008). לשם השוואת הנתונים הדומים של ענף הבנייה למגורים בארה"ב, אנגליה וצרפת – נדרשות בין כ-55-60 משכורות לרכישת דירה בממוצע.

מגמת העלייה במחירי הדירות התחילה עוד בשנת 2008, והתרחשה ביתר שאת באזורי הביקוש ביניהם תל אביב, יתר גוש דן וירושלים. עליית המחירים המצטברת של דירה ממוצעת כפי שנמדדה החל משנת 2008 ועד שנת 2013 הסתכמה בכ-62%: ממחיר של כ- 766 אלפי ש"ח ב-2008 לכ- 1,238 אלפי ש"ח ב-2013. שיעור עליית המחיר השנתי לתקופה כאמור הסתכם בכ-10%.
 

מחסור בקרקעות

רשות מקרקעי ישראל שולטת בכ-93% מכלל הקרקעות בישראל. המחסור בקרקעות בתוך ענף הבנייה למגורים נובע משיווק קרקעות לבנייה בקצב שאינו מספיק. ביישובים רבים אין שוק קרקעות משוכלל, ובעלות פרטית מפוצלת על הקרקע מקשה לאשר תכניות בנייה בהיקף גדול, ללא איחוד חלקות. עם זאת, בשנים האחרונות החלה הרשות ומשרד השיכון בשיווק קרקעות גדול יותר לבנייה לעומת השנים הקודמות. 

בשנת 2013 חל גידול משמעותי במספר יחידות הדיור ששווקו ע"י רשות מקרקעי ישראל, במסגרתו שווקו קרקעות לבנייתן של כ-30 אלפי יח"ד (עסקאות שאושרו). ועדיין, שיווק יחידות הדיור הרב אינו מספיק על מנת לכסות על מספר היחידות הנמוך במיוחד שאיפיין את ענף הבנייה למגורים בשנת 2012: הנתונים מראים כי ממוצע השנתיים האחרונות (23.1 אלפי יח"ד) עודנו נמוך מממוצע השנים 2011 ו-2010 (26.1 אלפי יח"ד). 

 

תכניות הממשלה לצמצום המשבר

תכניות הממשלה – מע"מ 0% על דירה ראשונה

ההצעה לחוק מע"מ 0% קובעת כי עסקה למכירת דירה חדשה לזכאים תזכה בהטבה של מע"מ 0%, כאשר ההטבה תינתן רק לעסקאות שבוצעו אחרי כניסת החוק לתוקף. הגדרת הזכאים כוללת זוגות צעירים עם ילדים, וגם רווקים או זוגות צעירים ללא ילדים - כאשר אחד מבני הזוג עבר את גיל 35. תנאי נוסף להטבה הוא שלפחות אחד מבני הזוג יהיה בוגר שירות צבאי או  לאומי (שנה לפחות לנשים ושנה וחצי לפחות לגברים). במסגרת זו, הרוכשים יזכו להטבה רק במידה והחתימה על חוזה המכירה והתשלום בוצעו לאחר כניסת החוק לתוקף, וכאשר שווי הדירה למ"ר לא יעלה על המחיר הממוצע למ"ר באזור בו היא נמצאת (תחת תקרה מקסימאלית של מחיר הדירה הממוצעת באותו אזור, בהתאם למאפייני ענף הבנייה באותה תקופה). עם זאת, בכל מקרה ובכל אזור באר, לא תיכלל דירה שמחירה כולל מע"מ בשיעור מלא כולה על 1.6 מיליון ש"ח.

נראה כי התערבות כה דרמטית של הממשלה במנגנוני השוק של ענף הבנייה כפי שתואר לעיל לא תביא לשיפור מצבם הכללי של הרוכשים בשוק, אלא רק לחלק אחד ולא גדול של הרוכשים שיצליח לרכוש דירה במיקום, במחיר ובמפרט הרצוי להם. כל השאר יאלצו להמתין עד שצד ההיצע (הכרוך בהגדלת שיווקים, אשראי ומכסות עובדים זרים) - יגדל בהתאם.
 

תכניות הממשלה – מכרזי מחיר מטרה

תכניות ממשלה נוספות פועלות לפי שיטת מכרזים חדשה, בה ישווקו אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש במחיר קבוע מראש, עם הנחה של כ-20% ממחיר השוק כיום. הקבלנים יתחרו על הקרקע, והזוכה יחויב למכור 80% מדירות הפרויקט בהתאם למחיר המקסימאלי שנקבע. התכנית אמורה להיות מיושמת בשמונה מוקדים באזור המרכז, ולכלול כ-12,000 יחידות דיור בסך הכל. המכרזים צפויים לצאת לפועל בשנים 2014-2018, והםלא יחולו על מתחמי מחנות ובסיסי צה"ל שיפונו, או על יישובים בהם פוטנציאל השיווק נמוך מ-500 יחידות דיור.
לכאורה מדובר במודל לפיו מלוא ההנחה ממחירי השוק ניתנת על חשבון המדינה בצורה של הוזלת הקרקעות, ואולם אין לדעת כיצד יתמודדו הקבלנים עם התחייבות למחיר מטרה נמוך בשוק עתיר ביקושים, ועם מחירי תשומות הולכים ועולים. כמו כן, לא ברור מה השפעות הגומלין בין תכנית מכרזי מחיר המטרה ותכנית הפטור ממע"מ שיתקיימו זו בצד זו. לפירוט נוסף בנושא זה, ראו פרק סוגיות  על ענף הבנייה למגורים בהמשך.

בנוסף, הוקם קבינט הדיור שהחליט על מספר צעדים נוספים, וביניהם:

1. הקצאת קרקעות לדיור להשכרה ארוכת טווח

2. קביעת יעדים מורחבים לרשות מקרקעי ישראל

3. ייזום פינוי מחנות צה"ל משטחי הביקוש

4. ייעול בשימוש הקרקע על ידי עירוב שימושים

5. חתימה על הסכמי גג אזוריים

6. ביטול הפטור ממס שבח על דירה להשקעה

7. הארכת תוקף חוק הוד"ל
 

כל אלה מציבים את שוק הדיור בפני צומת דרכים מרכזית, ואמורים להציע פתרון למשבר הדיור המתמשך - תוך הגדלת ההיצע והסרת החסמים שהובילו למצב הנוכחי.

---

 

צרו קשר עם המומחים שלנו לנדל"ן