סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן – האם השיטה מחשבת נכון?

 

הקדמה כללית

בשנים האחרונות עלו מחירי הדיור בישראל בשיעורים ניכרים. את מחירי הדיור ניתן להגדיר בשני אופנים: הראשון הינו מחירי השכירות הממוצעים בישראל, והשני הוא התשלום על רכישת דירה או עלות דירה ממוצעת. חישובי מדד המחירים לצרכן בישראל מתחשבים בהגדרה הראשונה מבין השתיים – קרי, עלות הדיור שקולה לעלות השכירות הממוצעת. יחד עם זאת, יש לזכור כי מרבית תושבי ישראל חיים בדירות שבבעלותם ולא שוכרים דירות. ההערכה היא כי מעל ל-70% מתושבי ישראל חיים בדירות בבעלות, והיתרה חיים בשכירות. 

לאור האמור לעיל, ביצענו בדיקה לגבי השפעת השינוי של מחירי הדירות על מדד המחירים לצרכן בין ינואר 2007 ועד לפברואר 2012 (להלן: "תקופת הבדיקה"). נקדים ונומר שמדד המחירים לצרכן בודק את אחוז השינוי, החל במשך הזמן, בהוצאה הדרושה לקניית "סל" קבוע של מצרכים ושירותים – כך שתתקבל תמונה שמטרתה לייצג את התצרוכת הממוצעת של משקי הבית. השינויים ברמת המחירים של סעיפי המדד נאמדים על-ידי השינוי במחירים לצרכן של מדגם המצרכים והשירותים, קרי, המחירים מדווחים על-ידי מדגם של עסקים ומשקי בית. לכל הוצאה יש משקל במדד, בהתאם לגודלה וביחס לסך ההוצאות החודשיות של משקי הבית.

להלן טבלה המציגה את משקולות ההוצאות במדד המחירים לצרכן בתקופת הבדיקה:

 

השפעת התייקרות הדירות על מדד המחירים לצרכן

במסגרת עבודתנו בדקנו הן את השינוי שחל בתקופת הבדיקה בסעיף הדיור של מדד המחירים לצרכן, והן ואת השינוי במחירי הדירות שבבעלות (הנתון שלא נבדק במקור). לאחר מכן, בדקנו את השינוי במדד המחירים לצרכן ללא השינוי בסעיף הדיור המסורתי, קרי מחירי השכירות, אלא בהתחשב במחירי הדירות בבעלות - וזאת תוך לקחיה בחשבון של משקל סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, כפי שמופיע בטבלה לעיל. בנוסף, יש לציין כי במסגרת עבודתנו לא התייחסנו לשינוי המשקולות של סעיפי המדד, עקב מעבר למחירי דירות בבעלות במקום מחירי שכירות ממוצעת, וכן מאחר וחישוב סל חדש עשוי להשפיע קלות על התוצאה.

לבסוף, על מנת ליצור תצורת השוואה פשוטה, הגדרנו את מחירי ינואר 2007 כמדד האפס, קרי 100, ולאחר מכן חישבנו את המדדים השונים בהתאם לאחוזי השינוי מידי חודש – עד לחודש פברואר 2012.

 

כפי שניתן לראות בגרף לעיל, מחירי הדירות שבבעלות עלו בשיעור גבוה יותר מאשר סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן. בהתאמה, כאשר בודקים את מדד המחירים לצרכן אל מול מדד מחירים אשר כולל את מחירי הדירות שבבעלות (במקום את מחירי השכירות) – ניתן לראות כי המדד ה"מתוקן" עלה בשיעור גבוה יותר מן המדד המקורי. כפי שהסברנו קודם, מכיוון שמרבית משקי הבית רוכשים דירה בעזרת משכנתא, ביצענו בדיקה של השינויים. 

 

השפעת השינויים בהחזרי המשכנתא

מכיוון שמרבית הדירות בישראל נרכשות באמצעות משכנתאות, אשר במסגרתן מחזיר רוכש הדירה תשלום חודשי לבנק המלווה, החלטנו לבצע בדיקה של השינוי בהחזר המשכנתאות על מדד המחירים לצרכן.

השינוי בהחזר המשכנתאות מתחשב גם בשינויים בעלות דירה ממוצעת וגם בשינויים בריבית הממוצעת על המשכנתאות. על בסיס נתונים שנאספו בנוגע למחיר דירה ממוצעת ולשיעור הריבית על המשכנתאות, חישבנו את ההחזר החודשי של משכנתאות ל-20 ו-25 שנה בחודשים השונים בתקופת הבדיקה. לאחר מכן בדקנו את השינוי החודשי בהחזר ושינוי זה הונח כשינוי בסעיף הדיור במדד המחירים לצרכן. יש לציין כי גם בחלק זה לא התחשבנו בשינוי המשקולות של סעיפי המדד – עקב מעבר לגובה החזרי המשכנתא במקום מחיר שכירות ממוצע, וכן מאחר וחישוב סל חדש עשוי להשפיע קלות על התוצאה.

גם בפרק זה, על מנת ליצור תצורת השוואה פשוטה, הגדרנו את החזר ינואר 2007 כמדד האפס, קרי 100, ולאחר מכן חישבנו את המדדים השונים בהתאם לאחוזי השינוי מידי חודש עד לחודש פברואר 2012.

להלן גרף המציג את התפתחות מדד המחירים לצרכן, את מדד סעיף הדיור במד המחירים לצרכן (הוצאות שכירות), את מדד החזר משכנתא ל-20 שנה, וכן את מדד המחירים לצרכן – כאשר סעיף הדיור מורכב מהחזר משכנתא ל-20 שנה בתקופת המדידה:

כפי שניתן לראות בגרפים לעיל, מדדי החזר המשכנתא עלו יותר מאשר סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן, דבר הגורם למדד המחירים לצרכן המתוקן להראות עלייה גבוהה יותר מאשר מדד המחירים לצרכן המקורי. 
יש לציין כי עליית מדדי החזר המשכנתאות הינה נמוכה יותר מאשר עליית מדד מחירי הדירות שבבעלות, וזאת מכיוון שריבית המשכנתאות, שבעיקר ירדה במהלך תקופת הבדיקה, מיתנה את עליית מחירי הדירות בבעלות. בהתאמה, מדד המחירים המתוקן על ידי החזר משכנתאות עלה פחות מאשר מדד המחירים לצרכן שבו מחירי הדירות בבעלות מחליפים את סעיף הדיור. 

 

סיכום ומסקנות

להלן טבלה המציגה את השינוי באחוזים במדדים השונים בתקופות שונות בתקופת הבדיקה:

 

מן הטבלה לעיל ומהגרפים שהוצגו, ניתן לראות כי כאשר בוחנים את מדד המחירים לצרכן באמצעות מחירי הדירות ולא באמצעות מחירי השכירות, עולה כי השינוי במדד המחירים לצרכן בשנים האחרונות הינו שונה מן הנתונים המדווחים על ידי בנק ישראל. למשל, ניתן לראות כי למעשה בכל המדדים ה"מתוקנים" שנבדקו ביחס למדד המחירים לצרכן המקורי, קיים הפרש של מעל ל-3% בשינוי במדד בין השנים 2007-2011. אם כן, עולה השאלה מהו המדד הראוי אשר ימדוד בצורה מהימנה ביותר את התייקרות סל ההוצאות הממוצע של משקי הבית בישראל? מכיוון שמרבית אוכלוסיית ישראל גרה בדירות בבעלות, ומאחר ולמרבית משקי הבית ישנה משכנתא על ביתם, אנו סבורים שיש להתחשב במחירי הדיור שבבעלות, ובהחזרי המשכנתא כחלק מסעיף הדיור במדד. 

ובנתונים מדויקים יותר: בישראל מתבצעות כ-100 אלף עסקאות לרכישת נדל"ן למגורים בשנה. מכיוון שמרבית רוכשי הדירות עושים זאת באמצעות משכנתאות, אנו סבורים כי יותר נאות להשתמש במדד החזרי משכנתא כחלק מסעיף הדיור – שכן השינויים בריבית משפיעים כמובן גם הם על הוצאות משקי הבית. לעומת זאת, בהנחה שמשקי הבית השוכרים דירה מחדשים את חוזה הדירה מידי שלוש שנים – עולה כי בישראל מתבצעות כ-200 אלף עסקאות שכירות מצוטטות בשנה. 

לאור האמור לעיל, אנו סבורים שאם ייחשב סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן על ידי התחשבות הן במדד החזרי המשכנתאות והן בשינוי במחירי השכירות – אזי שקלול של ההוצאות הללו בהתאם למשקולות סוגי ההוצאה באוכלוסיית ישראל יביא לשיקוף מהימן יותר של סל ההוצאות הממוצע של משקי הבית בארץ.

 

מקורות

מחירי הדיור ונתוני מדד המחירים והמשקולות במדד המחירים לצרכן התבססו על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

נתוני הריבית הממוצעת על משכנתאות התבססו על נתוני בנק ישראל.

---

 

צרו קשר עם המומחים שלנו בתחום הנדל"ן