עסקת פינוי-בינוי היא עסקת קומבינציה בין היזם לדיירים, כאשר במסגרת העסקה מקבלים הדיירים המפונים דיור משופר לעומת הדירה שבבעלותם ומנגד היזם זכאי לזכויות בנייה נוספות בגין המבנה אשר נהרס ופונה. מאמר זה עוסק בעיתוי ההכרה בהתחייבות בספרי היזם המחוייבות של היזם להעניק לדיירים המפונים בעסקות פינוי-בינוי דירה משופרת, וכן לעיתים המחויבות בגין המגורים החלופיים של הדיירים המפונים.
אומנם, ההכרה בהתחייבות בספרי היזם אינה משפיעה על תוצאותיו בדוחות הרווח והפסד, שכן ההתחייבות מוכרת מול מלאי הדירות בהקמה, וכך גם סילוק ההתחייבות. אך עדיין, עיתוי ההכרה בהתחייבות וכן גובהה לאורך חיי פרויקט הפינוי-בינוי יכול להשפיע על יחסיה הפיננסיים של החברה וכן על המשך יכולתה לגייס מימון אשר נסמך בין היתר על יחסים פיננסיים כמו שיעור ההון העצמי מסך המאזן , יחס הון חוזר וכיוצ"ב.
עסקת פינוי-בינוי היא עסקת קומבינציה בין היזם לדיירים, כאשר במסגרת העסקה מקבלים הדיירים המפונים דיור משופר לעומת הדירה שבבעלותם ומנגד היזם זכאי לזכויות בנייה נוספות בגין המבנה אשר נהרס ופונה. לרוב על כל דירה המיועדת להריסה ייבנו 3 דירות חדשות (באזורי ביקוש) ועד 7 דירות חדשות בפריפריה.
בשנים האחרונות אנו ערים לגידול ניכר בעסקאות מסוג "פינוי-בינוי" וזאת לאור התמריצים הקיימים בתוכניות השונות להתחדשות עירונית, וכן לאור מצוקת עתודות הקרקע בעיקר במרכז הארץ ומצוקת האשראי בכלל ולענף הבנייה בפרט.
כפי שצוין לעיל, עסקת פינוי-בינוי היא מעין עסקת קומבינציה, בה הדיירים מקבלים דירות חדשות והיזם מקבל זכויות בנייה נוספות, כמו כן, בעסקת פינוי-בינוי מקובל כי היזם יישא בהוצאות דמי השכירות של הדיירים המפונים במהלך הפרויקט בגין דיור חלופי. נציין כי קיימים עוד מגוון סוגים של עסקאות קומבינציה, כגון קומבינציית תמורות, בה היזם מעניק מזומן או שווה מזומן לבעל הקרקע בנוסף ליחידות דיור, סוג זה של קומבינציה אינו בתחום מאמרנו.
על מנת לשקף את מערכת היחסים בין היזם לדיירים בספריו של היזם במסגרת עסקת הקומבינציה, יש לברר ראשית באיזו מסגרת דיווח כספי אנו נמצאים, שכן בחברות פרטיות אשר מיישמות כללי חשבונאות מקובלים בישראל, קיימת הנחיה מפורשת במסגרת תקן 2 הישראלי ליצור התחייבות בספרי היזם במסגרת עסקת הקומבינציה, בגובה המחוייבות של היזם להעניק לאותם דיירים מפונים דירה משופרת, וכן לעיתים בגין המחויבות בגין המגורים החלופיים של הדיירים המפונים.
חברות אשר מיישמות את התקינה הבינלאומית (IFRS) נמצאות באזור אפור בכל הנוגע לרישום התחייבות בספרי היזם בגין עסקת הקומבינציה, שכן אין הוראה מפורשת בנושא כמו בכללי החשבונאות המקובלים בישראל. יחד עם זאת, אין ספק שלחברה נוצרת מחויבות תמורת הזכות שקמה לה לקבל חלק מהדירות שייבנו ולפיכך מכורח הפרקטיקה אשר הייתה נהוגה בישראל עד מועד יישום תקני ה- IFRS נוהגות חברות קבלניות להכיר בהתחייבות בספריהן, וזאת על אף שאין הוראה מפורשת ליצירת התחייבות.
יש לציין כי ההתחייבות שנוצרת בגין הדירות עצמן אינה התחייבות פיננסית (אין דרישה שהקבלן יעביר לדיירים מזומנים או שווי מזומנים) אלא מבחינה חשבונאית מהווה מעין הפרשה, ואילו ההתחייבות בגין דמי השכירות שיישאו הדיירים המפונים בחיי הפרויקט יוכרו כהתחייבות פיננסית בספרי היזם, שכן קיימת לקבלן מחויבות עתידית להעברת מזומן בגין השכירות.
בדרך כלל עסקת קומבינציה מסוג פינוי-בינוי כרוכה בתנאים מתלים מרובים ועובר פרק זמן ניכר ממועד ההתקשרות המשפטית של העסקה ועד מועד מימושה. משום כך, שיקוף ההתחייבות של היזם אל מול הדיירים המפונים (במידה ועל החברה ליצור התחייבות בהתאם למסגרת הדיווח הכספי, כפי שנאמר לעיל) תיעשה על פי כללי חשבונאות החלים על תלויות. על כן, עולה השאלה מהו מועד ההכרה בהתחייבות מצידו של היזם (המועד בו נוצרת ההתחייבות), האם בעת חתימת החוזה עם הדיירים או שמא בעת פינוי הדיירים מדירותיהם לטובת בנייה מחודשת של המבנה אשר תניב לדיירים דירה משובחת יותר וליזם זכויות בנייה נוספות במבנה.
לנושא זה אין תשובה חד משמעית, ויש לבחון כל פרויקט לגופו, כך למשל אם בחוזה כתוב שהיזם אינו יכול לחזור בו ברגע שהתקיימו מספר אבני דרך כגון הסכמת לפחות 80% מהדיירים לביצוע הפרויקט וקבלת אישור מהרגולטור להכרה בפרויקט כפרויקט פינוי-בינוי אזי נראה כי עליו להכיר בהתחייבות ברגע שהתקיימו אותם תנאים מתלים, גם אם תהליך הפינוי עצמו טרם החל. לעומת זאת, אם בחוזה מול הדיירים היזם יכול לחזור בו עד אשר יחלו עבודות הפינוי בפועל, נראה כי מועד ההכרה בהתחייבות תוכר רק בעת תחילת הפינוי עצמו.
אומנם, ההכרה בהתחייבות בספרי היזם אינה משפיעה על תוצאותיו בדוחות הרווח והפסד, שכן ההתחייבות מוכרת מול מלאי הדירות בהקמה, וכך גם סילוק ההתחייבות. אך עדיין, עיתוי ההכרה בהתחייבות וכן גובהה לאורך חיי פרויקט הפינוי-בינוי יכול להשפיע על יחסיה הפיננסיים של החברה וכן על המשך יכולתה לגייס מימון אשר נסמך בין היתר על יחסים פיננסיים כגון שיעור ההון העצמי מסך המאזן , יחס הון חוזר וכיוצ"ב
בנוסף, למסגרת הדיווח הכספי קיימת השלכה מהותית על גובה ההתחייבות אשר תוצג בספרי החברה לאורך חיי הפרויקט בעת ביצוע עסקאות מסוג פינוי-בינוי כדלקמן:
לפי כללי חשבונאות מקובלים בישראל ההתחייבות תסולק בקצב שיעור ההשלמה של הפרויקט או בקצב שיעור ההשלמה של שירותי הבנייה למפונים, אם קצב זה שונה מהותית מקצב השלמת הפרויקט וניתן לקביעה נפרדת.
לפי תקני הדיווח הבינלאומיים (IFRS) ההתחייבות תסולק בעת ובעונה אחת, כלומר רק בעת מסירת הדירות למפונים.
ההבדל בין כללי החשבונאות המקובלים בישראל לבין תקני הדיווח הבינלאומיים יוצר מצב בו לחברה המדווחת לפי כללי חשבונאות מקובלים בישראל תהיה ברוב המקרים התחייבות נמוכה יותר בגין הדיירים המפונים לאורך חיי הפרויקט לעומת חברה המדווחת לפי תקני הדיווח הבינלאומיים.
ההבדל עצמו נובע מהפער בשיטת ההכרה בהכנסה בין שתי מסגרות הדיווח הכספי, בעוד שלפי כללי חשבונאות מקובלים בישראל ההכנסה תוכר בהתאם לשיעור ההשלמה (לאחר קיום התנאים לכך בתקן 2 הישראלי), בתקני הדיווח הבינלאומיים ההכנסה תוכר בעת מסירת הדירות בלבד .
בהקשר זה נציין כי בחודשים הקרובים המוסד לתקינה חשבונאית בינלאומית יפרסם תקן חדש בנושא הכרה בהכנסה, אשר בנושא ההכרה בהכנסה לקבלן בונה יהיה דומה יותר לטיפול החשבונאי בהתאם לכללי החשבונאות המקובלים בישראל, אך ללא הדרישה לקריטריונים מסוימים המנויים בתקן 2 הישראלי, שכן התקינה הבינלאומית מבוססת עקרונות וזאת בניגוד לכללי חשבונאות מקובלים בישראל אשר כשמם כן הם, מבוססי כללים.
יישום התקן החדש בתקינה הבינלאומית יצמצם משמעותית את הפערים בנושא עיתוי ההכרה בהכנסה של קבלן בונה וגובה התחייבותו בגין עסקאות קומבינציה בין חברות קבלניות המיישמות תקינה בינלאומית לבין חברות קבלניות המיישמות תקינה ישראלית.
הירשם לניוזלטר
Please fill out the following form to access the download.