רקע
קיבוצים כיום עוברים תמורות רבות בתחומים רבים ,אחד התחומים הבולטים ב- 5 שנים האחרונות הוא תהליך של צמיחה דמוגרפית , אשר משמעותו קליטת חברים חדשים לקיבוץ.
תהליך הקליטה כולל בתוכו את ההליך של שיוך הדירות .
כיום ישנם 3 חלופות לביצוע הליך של שיוך דירות לחברים :
- שיוך קנייני – רכישת דירת מגורים בהליך רגיל הכולל רישום בטאבו.
- שיוך חוזי – זהו הליך של שיוך של שיוך בהסדרה פנימית בין החבר לקיבוץ
- חלופת האגודה – זהו החלטה שהתקבלה לפני כשנתיים אשר אמורה להיות חלופה נוספת לשיוכים הקיימים.
מהי חלופת האגודה?
- החלטה זו מאפשרת רכישת זכויות מגורים על ידי האגודה, בנוסף למסלולי השיוך כפי שנקבעו בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל .
- אגודה רשאית לרכוש את זכויות המגורים במשבצת לצורך מגורי חבריה
- רכישת זכויות המגורים תתבצע בהינף אחד או עד שלשה שלבים
- הזכויות הנרכשות בשלב ראשון לא יפחתו מהיקף הבניה הקיים בפועל או מהיקף הבניה הבסיסי למגורים
- רכישת יתרת הזכויות המאושרת סטטוטורית תותר בשלב אחד או בשני שלבים נוספים.
- החלטת האגודה לרכישת זכויות המגורים תתקבל ברוב שלא יפחת מ- 66% מחברי האגודה
- חתימה על מתווה להסדרת השימושים החורגים.
- אגודה לא תידרש לשלם לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "הרשות") תשלום נוסף עבור מימוש זכויות המגורים
- לא תידרש הסכמת הרשות ו/או כל התקשרות נוספת בין הרשות לבין חברי האגודה, בכל הקשור למימושן של זכויות המגורים שנרכשו.
- אגודה שקיבלה החלטה על רכישת זכויות המגורים ע"פ החלטה זו, תקנה לכל משפחת חברים באגודה (משק בית) הזכאית לכך לפי תקנון הקיבוץ, זכות של חכירת משנה ביחידת דיור אחת
- האגודה רשאית לכלול בהסכם חכירת משנה עם חבר האגודה מגבלות ותנאים בקשר לזכות המוקנית, על עבירותה, על משכונה או על הורשתה (להלן: "המגבלות")
- הסכום שתיגבה האגודה מהחבר בגין זכות חכירת המשנה, לא יעלה על הסכום למגרש ששולם על ידי האגודה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.
סוגיות המימון
בניגוד לשיוך הקנייני שבו הליך המימון הינו "סטנדרטי" (הלוואת משכנתא), השיוך החוזי קיבל מענה ע"י הבנקים באמצעות מערך הגנות של הבנק והקיבוץ ובאמצעות "חוזה משולש".
בחלופה האגודה היא חלופה , אשר מבטלת את השיוך החוזי ,ומותירה את הפתרון מימוני לחלופת האגודה.
אתגרי המימון אשר מציגה חלופת האגודה היא בשני מישורים :
- במישור הקיבוץ.
- במישור המשפחה .
במישור הקיבוץ
עקרון הממוני כנגד כל מהלך (הנף = מהלך)
רכישה בהנף אחד – משמעותה זכויות הקיימות בפועל בתוספת כל היחידות המתוכננות ויחידות
רכישה בשלבים :
שלב א' – זכויות הקיימות
שלבים ב' ג' – זכויות במאושרות סטאטורית
גישות המימון
פעימות – בכל פעימה (שלב) נחתם הסכם בין הקיבוץ לבנק .
בכל פעימה הרכישה מלאה של כל הפוטנציאל בפעימה.
תועמד הלוואה מלאה של שווי כל הפעימה .
לגבי הפעימה הראשונה –שלב א' תתאפשר העמדת הלוואה ע"י חברים הקיימים.
ההלוואה תועמד בגרייס בשילוב של תשלום מינימאלי שנתי של 6.67% (פריסה ל- 15 שנים)
המחאת זכות של כל תקבולים בגין החברים החדשים לטובת הבנק.
אופציונלי התחייבות של הקיבוץ לבצע את הפיתוח השטחים בליווי הבנק
אופציונלי הפניית החברים החדשים לקבלת הלוואה ( משכנתא לבניית הנכס)
רכישה - בהנף אחד
רכישה מלאה של כל הזכויות.
תועמד הלוואה מלאה של שווי כל הזכויות .
לגבי הפעימה הראשונה –שלב א' תתאפשר העמדת הלוואה ע"י חברים הקיימים ,או פירעון תוך 5 שנים.
ההלוואה לגבי שלב ב' ושלב ג' תועמד בגרייס בשילוב של תשלום מינימאלי שנתי של 5% (פריסה ל- 20 שנים)
המחאת זכות של כל תקבולים בגין החברים החדשים לטובת הבנק.
אופציונלי התחייבות של הקיבוץ לבצע את הפיתוח השטחים בליווי הבנק
אופציונלי הפניית החברים החדשים לקבלת הלוואה ( משכנתא לבניית הנכס)
במישור המשפחה
חשוב להבהיר לגבי המשפחה ההלוואה צריכה לכלול את רכיב הקרקע ורכיב הבנייה .לאור היות המשפחה בעלת זכויות של חכירת משנה , כאשר החוכר הראשי הוא הקיבוץ. מתכונת ההלוואה צריכה להישאר דומה לשיוך החוזי ( כפי שהוא קיים כיום ) "חוזה משולש" קיבוץ ,בנק משפחה.
מרכיב הקרקע מהלוואה יועבר אל פירעון הלוואת הקרקע של הבנק העמיד לקיבוץ.
מרכיב התקבולים בגין הוצאות פיתוח הקרקע יועבר דרך הבנק במסגרת המחאת הזכות.
הריבית במתכונת זו צריכה להיות יותר טובה מהריבית בשיוך החוזי , ויותר קרובה לריבית על משכנתא רגילה.
הירשם לניוזלטר ולעדכונים אחרונים מ BDO זיו האפט
Please fill out the following form to access the download.